Жить или инвестировать
Эксперт по элитной недвижимости Сергей Хмелёв
Какая квартира будет приносить владельцу от 100 тысяч рублей ежемесячно? Купить жилую квартиру или инвестировать в коммерческую недвижимость? Что обеспечит стабильный пассивный доход? Занавес инвестиционных хитросплетений приоткрыл эксперт по элитной недвижимости Сергей Хмелёв.
Самый популярный запрос: «Поиск квартиры для дальнейшей сдачи в аренду стоимостью от 15 до 30 миллионов рублей».
Нередко просят найти квартиру «в сталинском доме, с ремонтом или без». Но, конечно, всех интересует главный вопрос: «Сколько принесёт такая квартира в месяц?».
Чтобы сэкономить ваше время, приведу общие цифры: при покупке «жилых» квадратных метров за 15 млн., можно рассчитывать в среднем на 70 тыс. руб/мес., (соответственно, 20млн ~ 90К, 25млн ~ 120К, 30млн ~ 140К и так далее) – в зависимости от сезонности, качества ремонта и с некоторых пор эпидемиологической ситуации в стране.
Получается, при таком вложении окупаемость подобной недвижимости около 18 лет! Это при условии непрерывной аренды, без учёта налогов, ежегодных комиссий за поиск новых нанимателей (наниматели в среднем по статистике меняются раз в год), простоя при смене нанимателей, периодического ремонта квартиры, регулярной замены бытовой техники, мебели и т.п. В итоге срок окупаемости увеличивается до 20 лет.
По моему мнению, жилую недвижимость лучше рассматривать как инвестицию с дальнейшей перепродажей. Это обеспечит доход в небольшом временном отрезке.
Таким образом, жилая недвижимость это хорошие инвестиции с целью последующей скорой перепродажи. Для большей выгоды лучше приобретать объект на нулевом этапе строительства, учитывая перспективы развития района. Как объект для сдачи в аренду — это недальновидное решение. Вложенные средства в жилую недвижимость выгодны, если вы планируете передать еë детям, которые будут там жить в дальнейшем. Но будьте готовы к капитальному ремонту через 4-5 лет.
Нередко просят найти квартиру «в сталинском доме, с ремонтом или без». Но, конечно, всех интересует главный вопрос: «Сколько принесёт такая квартира в месяц?».
Чтобы сэкономить ваше время, приведу общие цифры: при покупке «жилых» квадратных метров за 15 млн., можно рассчитывать в среднем на 70 тыс. руб/мес., (соответственно, 20млн ~ 90К, 25млн ~ 120К, 30млн ~ 140К и так далее) – в зависимости от сезонности, качества ремонта и с некоторых пор эпидемиологической ситуации в стране.
Получается, при таком вложении окупаемость подобной недвижимости около 18 лет! Это при условии непрерывной аренды, без учёта налогов, ежегодных комиссий за поиск новых нанимателей (наниматели в среднем по статистике меняются раз в год), простоя при смене нанимателей, периодического ремонта квартиры, регулярной замены бытовой техники, мебели и т.п. В итоге срок окупаемости увеличивается до 20 лет.
По моему мнению, жилую недвижимость лучше рассматривать как инвестицию с дальнейшей перепродажей. Это обеспечит доход в небольшом временном отрезке.
Таким образом, жилая недвижимость это хорошие инвестиции с целью последующей скорой перепродажи. Для большей выгоды лучше приобретать объект на нулевом этапе строительства, учитывая перспективы развития района. Как объект для сдачи в аренду — это недальновидное решение. Вложенные средства в жилую недвижимость выгодны, если вы планируете передать еë детям, которые будут там жить в дальнейшем. Но будьте готовы к капитальному ремонту через 4-5 лет.
«Знайте, чем вы владеете, и знайте почему вы этим владеете»
Питер Линч, американский финансист, инвестор
Питер Линч, американский финансист, инвестор
Выход в «коммерции»?
В 2020 году рынок столкнулся с пандемией. Общая экономическая стагнация привела к значительному снижению спроса на коммерческую недвижимость. Многие компании отказались от офисов, а владельцы потеряли арендаторов или были вынуждены снизить арендную ставку.
И тем не менее, если мы сравним коммерческую и жилую недвижимость, то первая имеет ряд неоспоримых преимуществ:
1. Коммерческие помещения не требуют ни регулярного ремонта (он осуществляется силами нанимателей, они так же несут все эксплуатационные расходы, не прибегая к помощи владельцев помещений).
2. Зачастую компании «сидят» в офисе более трёх лет.
3. Появилась возможность избежать рисков, связанных с длительным поиском арендодателей при приобретении ГАБ, т.е. готового арендного бизнеса (помещение, в котором уже присутствует наниматель с договором, подписанным на срок от 11 месяцев до 7 лет с учётом индексации).
Но вернемся к цифрам. Средняя реальная окупаемость коммерции 7-12 лет (в отличие от 18-20 лет у жилой) Доходность: 10-15% годовых (против 5% у жилой).
Коммерческая недвижимость – самый стабильный механизм получения пассивного заработка, не требующий дополнительных регулярных расходов. Вы можете приобрести ГАБ с обязательной проверкой действующего договора с нанимателем, чтобы инвестиции стали приносить доход в момент подписания договора.
Совет: Можно положить средства на банковский депозит при 6-8% годовых, но страховая сумма в этом случае не превышает 1.4 млн. руб
В 2020 году рынок столкнулся с пандемией. Общая экономическая стагнация привела к значительному снижению спроса на коммерческую недвижимость. Многие компании отказались от офисов, а владельцы потеряли арендаторов или были вынуждены снизить арендную ставку.
И тем не менее, если мы сравним коммерческую и жилую недвижимость, то первая имеет ряд неоспоримых преимуществ:
1. Коммерческие помещения не требуют ни регулярного ремонта (он осуществляется силами нанимателей, они так же несут все эксплуатационные расходы, не прибегая к помощи владельцев помещений).
2. Зачастую компании «сидят» в офисе более трёх лет.
3. Появилась возможность избежать рисков, связанных с длительным поиском арендодателей при приобретении ГАБ, т.е. готового арендного бизнеса (помещение, в котором уже присутствует наниматель с договором, подписанным на срок от 11 месяцев до 7 лет с учётом индексации).
Но вернемся к цифрам. Средняя реальная окупаемость коммерции 7-12 лет (в отличие от 18-20 лет у жилой) Доходность: 10-15% годовых (против 5% у жилой).
Коммерческая недвижимость – самый стабильный механизм получения пассивного заработка, не требующий дополнительных регулярных расходов. Вы можете приобрести ГАБ с обязательной проверкой действующего договора с нанимателем, чтобы инвестиции стали приносить доход в момент подписания договора.
Совет: Можно положить средства на банковский депозит при 6-8% годовых, но страховая сумма в этом случае не превышает 1.4 млн. руб